Les clauses du bail commercial

• S’approprier la démarche contractuelle, comprendre la coexistence des normes, proposez les bonnes normes en fonction des objectifs poursuivis par le mandant.

Clause de durée

• Durée libre, durée ferme, faculté de résiliation, bail verbal
• Signature et prise d’effet, condition suspensive, MADA
• Clause de renouvellement automatique

Clause de destination

• Activité garantie par le bailleur
• Tentative de qualification de l’obligation de délivrance
• Limites de l’obligation de délivrance
• Illustrations (assurance, clause de souffrance, urbanisme)

Information précontractuelle et contractuelle

• DDT obligatoires
• DDT facultatifs
• Situations particulières (ICPE, bail vert, étude de sols, OPERAT, etc.)

Clauses de prix

• Loyer fixe initial
• Clause recette
• Franchise de loyer
• Bail à palier ; pas de porte

Variation de loyer en cours de bail

• Clause d’indexation
• Révision légale
• Clause d’augmentation forfaitaire

Fixation du loyer de renouvellement

• Ordre public vs Liberté contractuelle
• Modes de déterminations du loyer du bail renouvelé
• Lissage et déplafonnement

La clause travaux

• Entretien et réparation locatifs
• Clauses de transferts (limites ?)
• Implication des clauses de transfert (accession, responsabilité, évaluation)

Les clauses charges

• Répartition impérative (principe)
• Degré de précision et répartition des catégories de charges (formalisme et sanctions)

Obligations du locataire

• Régler échéances locatives
• Entretenir et jouir raisonnablement des lieux loués
• Sanctions (résiliation(s), CR, clauses pénales)

Clauses d’occupation

• Sous-location
• Domiciliation
• Location gérance
• Mise à disposition

Clause de cession

• Cession de fonds de commerce (encadrement)
• Cession du droit au bail
• Garantie de cession (OP, durée, notification et recouvrement)
• Garantie de cession inversée (application et limites)

Clauses diverses

• Clause d’indivisibilité / divisibilité
• Clause d’exclusivité / commercialité
• Pénalités de retard / rétention F
• Indemnité d’occupation

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